Четыре года назад, в 2018 году, в России ввели новые правила долевого строительства. На это мало кто обратил внимание – в сущности, для покупателя квартиры ничего не изменилось – жилье ему доставалось за деньги.
Но для девелоперов и банков настали совершенно другие времена. И некоторые этим воспользовались на всю катушку.
Собственно, изменения были направлены на защиту дольщиков от банкротства застройщиков. По новой схеме застройщики возводят жилые дома за счет банковского кредита, а не взносов покупателей квартир. Дольщики при этом из процесса не исключаются – они приобретают квартиру и вносят свои деньги не напрямую застройщику, как раньше, а на эскроу-счет банка, который финансирует проект. После ввода здания в эксплуатацию и первой регистрации права собственности хотя бы на одну из квартир средства с эскроу-счетов перечисляются застройщику. Девелопер в свою очередь погашает банковский кредит и получает прибыль.
Но, как говорил еще Суворов, пусть и в другой ситуации, «хорошо-то на бумаге, да забыли про овраги». А может, и не забыли. Потому что как там с дольщиками – неизвестно, но вот некоторые застройщики остались весьма довольны нововведениями.
Расскажем на примере одного из крупнейших девелоперов страны – «Донстрое». Который входит в тройку лидеров рынка и постоянна наращивает объемы возводимого жилья. Все 100% квартир этого девелопера строятся с использованием эскроу-счетов, хотя средний процент всех застройщиков Москвы по этому показателю составляет 87%.
И дело отнюдь не в том, что «Донстрой» заботится о своих дольщиках. Хотя реклама именно это и подчеркивает, рассказывая о эскроу-счетах. Дело в том, что владельцем холдинга «Донстрой» является банк ВТБ. А руководителем банка является один из самых влиятельных людей страны – Андрей Костин. Неформальный контроль за деятельностью девелопера осуществляет также близкий банкиру бизнесмен Роман Громоздов, связанный с семейством Ротенбергов. Несмотря на убыточность, «Донстрой» продолжает регулярно получать финансирование госбанка, а в его строительных проектах могут быть заинтересованы руководители таких крупных госкорпораций, как «ВЭБ», Роскосмос и «Роснефть».
Застройщик перешел иод контроль кредитного учреждения ещё в 2009 году в рамках реструктуризации долга, причём за чисто символическую сумму в 500 рублей. На сегодняшний день ВТБ является крупнейшим кредитором убыточного «Донстроя» и о возвращении компании ее прежним владельцам Максиму Блажко и Дмитрию Зеленову, как это было предусмотрено договоренностями, речь уже не идет. В руководстве застройщика не однократно заявляли об отсутствии аффилированности с госбанком. Тем не менее известно, что гендиректор «Донстроя» Алена Дерябина входила в число топ-менеджеров ВТБ и считается человеком из близкого окружения Костина.
И именно в этом и состоит секрет того, почему «Донстрой» работает строго по новой схеме. Дело в том, что таким образом из ВТБ просто выкачиваются деньги, которые сначала уходят на якобы финансирование объектов «Донстроя», а потом оседают на счетах Костина и других покровителей девелопера. То, что Костин не является единственным и основным бенефициаром «Донстроя», подтверждает тот факт, что банкиру продлили на пять лет полномочия в качестве руководителя ВТБ. Соответствующий документ был подписан 28 сентября. А банк ВТБ является государственным, и не просто государственным, а системообразующим. То есть покровители Костина занимают самые высокие посты в стране.
И то, что последние 13 лет «Донстрой» буквально накачивается государственными деньгами посредством банка, возглавляемого Костиным, подтверждает это предположение. Ни для кого не является секретом, что девелопер многие годы находится на кредитной игле ВТБ. Причем получается некий «замкнутый цикл» - банк выдает кредиты как самому «Донстрою» и его дочерним предприятиям, занимающимся строительством объектов, так и клиентам, покупающим квартиры, построенные «Донстроем».
Пока экономика работала нормально, работала и эта схема. Но внезапно пришли санкции. А это потянуло за собой цепочку – у заемщиков ВТБ нет денег на погашение кредитов, банк вынужден конфисковать предметы ипотеки, то есть квартиры. Однако продать он их не может – у потенциальных покупателей тоже нет денег. Можно продавать ниже себестоимости, но и в этом случае проблема не решается – банк все равно получает убыток.
С другой стороны – «Донстрой» не может реализовывать объемы построенных квадратных метров и гасить свои долги перед банком. Ситуация та же – можно продавать их ниже себестоимости, но это чистый убыток, а за кредит еще надо платить проценты. Банк может конфисковать залоговое имущество «Донстроя», которое обеспечивает кредит, но это уже банкротство самого девелопера.
Впрочем, как говорят источники внутри банка, Костин прекрасно понимает, что большинство кредитов, выданных «Донстрою», безнадежны. То есть их не вернет никто. Но его это и не заботит – цель выдачи этих денег девелоперу была совершенно иной, нежели задуманное государством в программе эскроу-счетов. Потому что цели государства и Костина кардинально отличались.
Причастен ли сам Андрей Костин к разработке новых правил работы долевого строительства, или же просто так совпало, но суть от этого не изменяется – «Донстрой» стал работать исключительно по системе эскроу-счетов. Что позволило Костину накачивать структуры девелопера деньгами ВТБ. А потом выводить эти деньги в неизвестном направлении.
По инсайдерской информации, основной вид деятельности застройщика давно не интересует Костина, поэтому ВТБ через фирмы-прокладки распродаёт активы, связанные с подконтрольным девелопером. Так, с барского плеча «Донстроя» ГК «ПИК» улетел специализированный застройщик «Перспективные инвестиции». Сделка проходила через фирму «КЛ Инвест», и по такой же схеме продали ООО «Золоторожский» некоему Андрею Степанову. Фирма владела участком 4,5 га на бывшей территории завода «Серп и Молот». Де-факто девелопер нужен Костину исключительно для того, чтобы с его помощью отмывать деньги госбанка и владеть охотничьими угодьями. «Донстрой» держит личное охотхозяйство Костина, расположенное в Смоленской и Тверской областях.
Провернуть все это самостоятельно Костин, как вы понимаете, не мог. О высоких покровителях, по крайней мере – части из них – мы уже упомянули. Судя по всему, ответственности никто из них не боится, ведь процесс вывода денег из структур «Донстроя» в последние месяцы ускорился. Что такое, интересно, знают Костин и партнеры, что не боятся откровенно воровать государственные деньги из ВТБ?
